Coronavirus en huurrecht bedrijfsruimte

19 maart 2020

Als gevolg van het coronavirus is de overheid overgegaan tot verplichte sluiting van sommige bedrijven tot 6 april a.s. Welke gevolgen heeft dit voor de huurovereenkomst tussen partijen? Is de huurder gehouden de huur te betalen terwijl hij zijn bedrijf (tijdelijk) moet sluiten, op last van de overheid?

Als er sprake is van een gebrek, kan de huurder aanspraak maken op huurprijsverlaging. Maar valt het Coronavirus onder een gebrek? Art. 7:203 lid 2 BW definieert een gebrek als volgt: ‘Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.’

Een gebrek ziet dus op vermindering van het huurgenot van de huurder door een staat of eigenschap van de gehuurde bedrijfsruimte of andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid. Let wel: verhuurder hoeft niet in te staan voor feitelijke stoornissen, die door derden zijn veroorzaakt.

In geval van het Coronavirus zou de huurder zijn bedrijfsruimte niet kunnen gebruiken en heeft hij geen huurgenot. Is dit gebrek toe te rekenen aan de verhuurder?

Er lijkt geen sprake te zijn van een gebrek als de huurder – op last van de overheid – zelf besluit zijn bedrijf te sluiten. Als werkgever is de huurder ervoor verantwoordelijk dat zijn werknemers niet blootgesteld worden aan de risico’s van het Coronavirus. Ook kan de verhuurder de huurovereenkomst niet ontbinden of boetes opleggen voor schending van de exploitatieverplichting, omdat er sprake is van onvoorziene omstandigheden.

Voor de verhuurder gaat het hier om een ‘een feitelijke stoornis door een derde’. Deze externe omstandigheden vallen eerder onder het ondernemersrisico en de gevolgen hiervan kunnen dan ook niet aan de verhuurder worden toegekend, tenzij de verhuurder, niet op last van de overheid maar uit eigen beweging, overgaat tot sluiting, bijvoorbeeld van een winkelcentrum.

In huurrechtelijke geschillen spelen de eisen van redelijkheid en billijkheid regelmatig een rol. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid zou het onaanvaardbaar zijn als de verhuurder onder deze onvoorziene omstandigheden volle huurprijs zou verwachten.

Zie ook:

  • Holla.nl, Corona: huur betalen?

  • Loyensloeff.com, Het coronavirus en het huurrecht: 3 veel gestelde vragen;

  • VBK.nl, Huurprijs en het coronavirus;

  • Vandoorne.com, Impact COVID-19 op huurrelaties;

  • Florent.nl, Het coronavirus en huur van bedrijfsruimte;

  • Clairfort.nl, Kan de verhuurder de huurder aanspreken voor volledige en tijdige huurbetalingen?

  • Poelmannvandenbroek.nl, Uitstel van betaling van huur door het coronavirus?

  • Kvdl.com, Huurrecht bedrijfsruimte en het coronavirus; wie draagt de risico's?

  • Barentskrans.nl, COVID-19: enkele huurrechtelijke gevolgen.